Nhà ở xã hội dành cho sinh viên ở Việt Nam – thực trạng và giải pháp

ThS.KTS. Lê Thị Thúy Hà

Phòng Nghiên cứu Chiến lược và Chính sách Phát triển đô thị

Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia

1. Đặc điểm và yêu cầu về nhà ở xã hội dành cho sinh viên

Trong chương trình phát triển nhà ở của Việt Nam cũng như thế giới, nhà ở xã hội dành cho đối tượng học sinh, sinh viên là một vấn đề không thể bỏ qua. Học sinh sinh viên là những người trẻ đang thực hiện nhiệm vụ học tập, chưa có thu nhập và thuộc đối tượng cần phải trợ giúp nơi ở. Tại các nước trên thế giới cũng như ở Việt Nam đều xuất hiện mô hình nhà ở cho sinh viên và đều luôn trong tình trạng cung vượt quá cầu. Dù ở các bối cảnh xã hội – chính trị nào thì nhà ở sinh viên đều có một số tính chất và yêu cầu chung như sau:

- Luôn luôn là nhà cho thuê, thời gian quay vòng sử dụng nhanh chóng, do đặc điểm đối tượng chỉ sử dụng nhà trong khoảng thời gian học tập bậc đại học, thường gắn liền với một khu/cụm đại học xác định.

- Dù dành cho một loại đối tượng, nhưng cần phải cung cấp chất lượng nơi ở ở nhiều cấp độ khác nhau. Các khảo sát cho thấy như một mô hình nhà ở đô thị thu nhỏ, các nhu cầu về nhà ở sinh viên cũng khá khác biệt, từ căn hộ studio đến phòng ký túc xá 10-12 giường ngủ.

- Khuyến khích không gian năng động, trẻ trung, sáng tạo. Ở Hà Lan và Pháp có nhiều khu ở sinh viên tái chế từ container, áp dụng mô hình xanh – sinh thái – thông minh rất được giới trẻ yêu thích.

- Gắn liền với các khu chức năng khác của đô thị tương ứng với các nhu cầu của đối tượng sinh viên: học tập, nghiên cứu, giải trí phù hợp lứa tuổi… Một nghiên cứu của Trường Đại học Công nghiệp Hà Nội (2020) cho biết: nhu cầu “gần trường” là quan trọng nhất trong việc lựa chọn nhà thuê của sinh viên, tiếp theo mới là các nhu cầu “giá thuê hợp lý”, “diện tích rộng” và “an toàn” (Xem bảng 1).

2. Hiện trạng phát triển nhà ở xã hội dành cho sinh viên tại Việt Nam

Từ tháng 7/2015 đến nay, việc phát triển nhà ở xã hội được thực hiện theo các chính sách được quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 cùng với hệ thống các văn bản hướng dẫn bao gồm:

- Năm 2014, Luật Nhà ở số 65/2014/QH/13 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/7/2015 thay thế cho Luật Nhà ở số 56/2005/QH11.

- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

- Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quản lý và phát triển nhà ở xã hội; Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP; Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

- Luật Kiến trúc số 40/2019/QH14 ngày 13/6/2019; Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/6/2020; Luật số 62/2020/QH14 ngày 17/6/2020 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng và Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư số 64/2020/QH14 ngày 18/6/2020; một số chính sách phát triển nhà ở theo Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp hơn với tình hình thực tế.

Theo số liệu của Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS – Bộ Xây dựng, đến hết năm 2021 đã có 90/95 dự án nhà ở sinh viên được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn trái phiếu Chính phủ đã hoàn thành, đưa vào sử dụng, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 200.000 sinh viên. 5 dự án còn lại mới hoàn thành một phần các hạng mục công trình, phần còn lại đang bị dừng do thiếu nguồn vốn trái phiếu Chính phủ. Còn theo báo cáo của Kho bạc Nhà nước, tổng số vốn trái phiếu Chính phủ đã thanh toán, giải ngân đến 2011 là 12.076,077 tỷ đồng (đạt 96% nguồn vốn trái phiếu Chính phủ đã phân bổ).

Các dự án được đưa vào sử dụng đã đáp ứng chỗ ở cho khoảng 200.000 sinh viên, hiệu suất sử dụng trung bình các khu ký túc xá đạt khoảng 85%. Tuy nhiên, từ khi Luật Nhà ở năm 2014 ra đời thì không có dự án nhà ở sinh viên nào được triển khai.

Ngoài ra, có những dự án đã đưa vào sử dụng nhưng tỷ lệ sinh viên vào ở chưa cao: dự án Khu ký túc xá sinh viên tập trung Thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng có hiệu suất sử dụng chỉ đạt khoảng 20%); Khu ký túc xá tập trung tại Thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa có hiệu suất sử dụng đạt khoảng 30%-40%; dự án Ký túc xá Đại học Tây Nguyên, tỉnh Đắc Lắc có hiệu suất sử dụng đạt khoảng 30%... Trong khi đó, tại 2 đô thị lớn là TP.HCM và Hà Nội có tới 80% sinh viên là người ngoại tỉnh, tạo ra một sức ép lớn về chỗ ở, trong khi số lượng các trường đại học ngày càng tăng theo Đề án quy hoạch hệ thống mạng lưới các trường đại học, cao đẳng Việt Nam. 

3. Khó khăn, vướng mắc, nguyên nhân và một số đề xuất giải pháp

Nhà ở của sinh viên cũng là một bộ phận của nhà ở đô thị, cũng là một loại hàng hóa đặc biệt tác động đến sự phát triển và ổn định của từng đô thị. Qua thực tế phát triển ở Việt Nam thời gian qua, nổi cộm những khó khăn và nguyên nhân sau:

- Việc lập quy hoạch, lựa chọn địa điểm đầu tư xây dựng của một số dự án nhà ở xã hội cho sinh viên chưa phù hợp, chưa đồng bộ với quy hoạch mạng lưới của các cơ sở đào tạo (trong khi mạng lưới này cũng có nhiều thay đổi), dẫn đến nhiều dự án có vị trí cách quá xa các cơ sở đào tạo, không thuận lợi cho sinh viên trong việc di chuyển từ trường đến nơi ở, trong khi mạng lưới giao thông công cộng các đô thị còn nhiều hạn chế.

- Công tác khảo sát, đánh giá nhu cầu nhà ở cho sinh viên của các địa phương chưa sát với tình hình thực tế, dẫn tới việc phê duyệt quy mô dự án, đầu tư xây dựng, bố trí sử dụng, khai thác các khu ký túc xá, khu nhà ở xã hội cho sinh viên chưa hiệu quả, không phù hợp với nhu cầu thực tế của sinh viên theo từng giai đoạn.

- Trong quá trình triển khai, nhiều các dự án tiến hành đầu tư khởi công xây dựng đồng thời các hạng mục. Về lý thuyết, điều này rất đúng đắn, nhưng do nguồn vốn hạn chế dẫn đến việc phải đầu tư dàn trải, thời gian thi công kéo dài, làm tăng tổng mức đầu tư của dự án so với quyết định phê duyệt ban đầu, vượt quá khả năng đáp ứng của các nguồn vốn đầu tư được duyệt nên không thể hoàn thành dứt điểm từng hạng mục nhà ở, dẫn đến tình trạng một số dự án hạng mục nào cũng thi công dở dang, không đủ vốn hoàn thiện.

- Một số địa phương và các cơ sở đào tạo chưa có nguồn vốn đầu tư hoàn thiện đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật thiết yếu của dự án, cũng như đầu tư phần thiết bị, nội thất bên trong công trình (theo quy định, các hạng mục này phải sử dụng nguồn vốn ngân sách địa phương và các cơ sở đào tạo để đầu tư xây dựng) nên chưa thu hút được sinh viên vào ở. Họ sẽ lựa chọn các khu nhà trọ trong khu dân cư linh hoạt đáp ứng các nhu cầu của mình hơn.  

- Do các chính sách về giáo dục đại học, cao đẳng của Chính phủ thời gian qua có nhiều thay đổi: Chính sách tuyển sinh thay đổi, dẫn đến việc tuyển sinh của các cơ sở đào tạo tại một số địa phương gặp nhiều khó khăn, số lượng học sinh, sinh viên giảm nhiều so với giai đoạn trước, đặc biệt là đối với các trường Cao đẳng, trung cấp nghề, dẫn đến số lượng sinh viên nhập học thấp hơn giai đoạn trước, nhất là ở những thành phố không phải trung tâm lớn – đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến nhiều khu ký túc xá bị bỏ hoang. 

- Việc thành lập các quỹ phát triển nhà ở xã hội địa phương rất hạn chế do vướng mắc về pháp luật về tài chính – tín dụng, dẫn đến nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội không được quay vòng để phát triển nhà ở xã hội mà được hòa vào ngân sách chung của địa phương và sử dụng cho mục đích khác.

- Quy định 8 sinh viên/1 phòng ở, diện tích ở tối thiểu 04m2/sinh viên, mỗi phòng ở chỉ có 1 nhà vệ sinh và ngủ giường tầng đã không còn phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của học sinh, sinh viên hiện nay. Trên thực tế, các khu ký túc xá hiện nay để thu hút sinh viên vào ở thường chỉ bố trí khoảng 4-6 sinh viên/phòng để bảo đảm điều kiện, chất lượng sinh hoạt và học tập của sinh viên, phù hợp với hiện trạng phát triển kinh tế - xã hội chung, cũng như sự thay đổi thói quen, điều kiện sống của đối tượng.

- Nguồn kinh phí cho bảo dưỡng, bảo trì công trình không đảm bảo, dẫn đến công trình ngày càng xuống cấp; chất lượng dịch vụ phục vụ trong các khu nhà ở sinh viên còn hạn chế, không đạt hiệu quả, chưa đáp ứng được nhu cầu của sinh viên.

Như vậy, để cung cấp một sản phẩm thị trường phù hợp, cần có sự phối hợp của tất cả các ngành liên quan. Một số biện pháp sau cần được lưu ý:

- Các chương trình, dự án xây dựng nhà ở xã hội cho sinh viên tại các địa phương cần nắm bắt thông tin từ ngành giáo dục và các cơ sở đào tạo về quy hoạch mạng lưới các cơ sở đạo tạo trong các năm tới.

- Đề nghị huy động ngân sách địa phương hoặc bản thân cơ sở đào tạo để hoàn thiện dự án đang thi công dở dang, đưa vào sử dụng, đáp ứng nhu cầu thuê nhà của học sinh, sinh viên tại địa phương.

- Đề nghị các địa phương cùng các cơ sở đào tạo thực hiện các biện pháp nhằm khuyến khích học sinh, sinh viên vào ở để nâng cao hiệu quả sử dụng như: hoàn thiện, nâng cấp hệ thống hạ tầng, trang thiết bị nội thất bên trong của dự án; có phương án giảm giá thuê phòng, các biện pháp chi trả hợp lý; nâng cao chất lượng trong việc quản lý vận hành tòa nhà; bổ sung các dịch vụ vui chơi, giải trí phục vụ nhu cầu của sinh viên, đồng thời phối hợp với các cơ sở đào tạo để tuyên truyền, vận động sinh viên vào sử dụng, cũng như thực hiện các điều tra, khảo sát để nâng cao chất lượng nhà ở xã hội cho thuê phù hợp với sinh viên.

Tài liệu tham khảo

1. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030 (2021), Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng

2. Nguyễn Tiến Lợi, Nguyễn Quang Huy (2020), “Nghiên cứu hành vi thuê nhà trọ của sinh viên Trường Đại học Công nghiệp Hà Nội”