Chính sách phát triển nhà ở cần bám sát khả năng chi trả của người dân

 Quang cảnh Hội thảo Góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ảnh: D.Thiện

Ngày 22/7, tại Hà Nội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tư pháp tổ chức Hội thảo Góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Tiếp tục làm rõ nhiều vấn đề lớn

Chia sẻ tại Hội thảo, ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký VCCI - cho rằng, việc sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cần bám sát tinh thần đổi mới trong công tác xây dựng pháp luật theo Kết luận số 119-KL/TW, Nghị quyết số 66-NQ/TW và các chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm, theo đó, Nhà nước giữ vai trò kiến tạo để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch, lấy người dân và doanh nghiệp làm trung tâm.

Đáng chú ý, theo ông Tuấn, thực tiễn đang đặt ra yêu cầu cấp thiết phải có chính sách đột phá khi giá nhà tại các đô thị lớn tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Trong khi mức chi phí nhà ở hợp lý chỉ nên chiếm khoảng 30 - 35% thu nhập hộ gia đình thì giá nhà thương mại hiện nay có thể tương đương 18 - 20 năm thu nhập của một hộ gia đình điển hình.

Đại diện VCCI đánh giá cao việc Ban soạn thảo đã đưa vào Dự thảo các Luật nhiều chính sách mới như cắt giảm thủ tục hành chính, phân cấp mạnh cho địa phương, bổ sung cơ chế về nhà ở thương mại giá phù hợp và luật hóa phát triển nhà ở cho thuê. Tuy nhiên, ông Tuấn cho rằng vẫn còn nhiều vấn đề lớn cần tiếp tục được làm rõ.

Trong đó, vấn đề đầu tiên là cách xác định thế nào là “giá phù hợp”. Theo ông Tuấn, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện xác định giá nhà trên cơ sở tính đúng, tính đủ chi phí và lợi nhuận định mức, tức là kiểm soát đầu vào. Tuy nhiên, điều cần hướng tới là liệu mức giá đầu ra có thực sự phù hợp với khả năng chi trả của người dân hay không. Nếu khái niệm “giá phù hợp” được gắn với thu nhập của nhóm hộ gia đình mục tiêu thì mục tiêu chính sách sẽ rõ ràng và có thể đo lường được.

Bên cạnh đó, cơ quan soạn thảo cần tiếp tục rà soát ranh giới giữa những nội dung cần quy định trong Luật và những vấn đề nên giao Chính phủ quy định để bảo đảm tính linh hoạt; đồng thời bảo đảm tính đồng bộ giữa Luật Nhà ở với Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng, tránh phát sinh chồng chéo trong quá trình thực hiện.

Một nội dung khác được ông Đậu Anh Tuấn nhấn mạnh là các Dự thảo Luật cần cân nhắc mức độ can thiệp hành chính đối với các quan hệ dân sự, thị trường, đồng thời xem xét có nên áp dụng cùng một cơ chế quản lý đối với các dự án sử dụng vốn nhà nước và các dự án hoàn toàn bằng vốn tư nhân, nhất là đối với phát triển nhà ở cho thuê.

Xác định “giá phù hợp” dựa trên kết quả đầu ra

Liên quan đến vấn đề giá nhà ở phù hợp, Luật sư Vũ Khánh Din - Công ty Luật ZNA - cũng cho rằng khoảng trống lớn nhất của thị trường hiện nay nằm ở nhóm người có thu nhập trung bình - không đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng cũng chưa đủ khả năng mua nhà ở thương mại.

Theo ông Din, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã nhận diện đúng phân khúc này khi bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp, song cơ chế hiện hành mới dừng ở việc kiểm soát chi phí đầu vào và lợi nhuận, chưa bảo đảm giá bán cuối cùng phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Do đó, Luật sư Vũ Khánh Din đề xuất cần xác định “giá phù hợp” dựa trên kết quả đầu ra, trong đó giá bán tối đa phải gắn với thu nhập của nhóm hộ gia đình mục tiêu; đồng thời lựa chọn nhà đầu tư theo tiêu chí giá bán cam kết thấp nhất hoặc mức hỗ trợ Nhà nước thấp nhất. Bên cạnh đó, cần tách rõ cơ chế đối với tổ chức mua nhà ở thương mại giá phù hợp, chỉ cho phép sử dụng để bố trí chỗ ở hoặc cho thuê đối với người lao động, tránh việc nguồn cung bị chuyển sang mục đích đầu tư thương mại.

Đóng góp thêm ý kiến hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội - cho rằng, một số quy định trong Dự thảo về nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp chưa bảo đảm tính thống nhất.

Theo ông Tuấn, Dự thảo quy định cứng thời hạn tối thiểu 5 năm mới được chuyển nhượng đối với nhà ở thương mại giá phù hợp, trong khi đối với nhà ở xã hội lại giao Chính phủ quy định. Việc áp dụng hai cơ chế khác nhau đối với các loại hình nhà ở cùng hướng tới mục tiêu an sinh là chưa hợp lý và làm giảm tính linh hoạt trong điều hành.

Ngoài ra, Dự thảo cũng chưa phân biệt bản chất giữa các nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội, đặc biệt là nhóm đối tượng bị Nhà nước thu hồi đất nhưng chưa được bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở. Theo ông Tuấn, đây là nhóm được hỗ trợ nhằm bảo đảm quyền lợi khi thu hồi đất, không hoàn toàn là chính sách an sinh về nhà ở, do đó cần có cơ chế chuyển nhượng riêng phù hợp.

Đối với quy định về tổ chức được mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp, Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng Dự thảo mới xác định đối tượng nhưng chưa quy định rõ mục đích, điều kiện sử dụng, giới hạn số lượng nhà được mua cũng như cơ chế quản lý đối với nhóm này. Khoảng trống này có thể dẫn tới việc nhà ở thương mại giá phù hợp bị sử dụng cho mục đích đầu tư, kinh doanh thay vì đáp ứng nhu cầu ở thực.

Trong khi đó, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội - cho rằng, Dự thảo đang tạo ra quá nhiều loại hình nhà ở mới, khiến hệ thống pháp luật trở nên phức tạp và có nguy cơ chồng chéo. Ông Đỉnh đặc biệt băn khoăn về việc tách riêng “nhà ở chính sách” và “nhà ở xã hội” thành hai loại hình với các cơ chế khác nhau trong khi bản chất đều là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước.

Theo ông, việc bổ sung thêm các loại hình nhà ở với các chế độ pháp lý riêng không chỉ làm hệ thống khái niệm trở nên rối rắm mà còn có nguy cơ phân mảnh chính sách. Vì vậy, ông đề xuất gộp “nhà ở chính sách” vào “nhà ở xã hội” như một nhóm chính sách đặc thù nhằm đơn giản hóa hệ thống pháp luật.